宅建民法テキスト 抵当権の要点をわかりやすく解説

宅建民法テキスト 抵当権の要点をわかりやすく解説

※このテキストは宅建試験用のテキストをひと通り読み終えた方に向けて、
要点のみをまとめてわかりやすく解説し
着実に点数を取りに行くことを目的としたもの
です。

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抵当権

 

・抵当権設定者は、
第1順位の抵当権の被担保債権の額とは無関係に、
2番抵当権を設定することができる。

 

 

・抵当権の順位は登記の前後によるが、
各抵当権者の合意によって、
抵当権の順位を変更することができる。

 

 

・抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、
その担保する債権と同時でなければ、
時効によって消滅しない。

 

 

・抵当権の優先弁済の範囲は
元本・利息・損害賠償金などだが、
元本以外の利息は最後の2年分に制限される。
根抵当権は極度額の範囲内であれば2年分に限られないので、
ひっかけ問題に注意ダヨ!

 

 

・抵当権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続きをする場合、
被担保債権の弁済期が到来している必要がある。
(住宅ローンを毎月返済期までに払っているのに、
抵当権者に家を競売にかけられたら、
たまったものではない。)

 

 

・抵当権者が賃料債権に物上代位する場合、
被担保債権の弁済期が到来している必要がある。

 

 

・抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、
特段の事情がない限り、
抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

 

 

 

・抵当不動産を第三者が不法に占有し、その占有により、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、
抵当権者の優先弁済請求権の行使が
困難となるような状態の場合、
抵当権者は所有者の妨害排除請求権を代位行使し、
不法占有者に対し、
不動産を直接自己に明け渡すよう請求することができる。
(要するに、借金のカタの不動産を不法に占拠し、
不動産の価値が下がるようなことをしているヤカラに、
抵当権者は「やめろ!」と言えるということ)

 

 

・抵当権者に対抗することができない賃貸借により
抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって
競売手続の開始前から使用又は収益をする者は、
建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、
その建物を買受人に引き渡さなくてもよい。

 

 

・抵当権には物上代位性があるので、
抵当権に設定されている建物に火災保炎が
かけられている場合、建物が焼失してしまった場合、
抵当権設定者(建物所有者)が受け取る損害保険請求権に対して
物上代位することができる。

 

物上代位をするためには、
抵当権設定者に保険金が支払われる前に、
抵当権者が(自分で!)差押え
をする必要がある。

 

 

・抵当権による物上代位は、
目的不動産の賃料債権にも認められる。
抵当権を実行しても、当該抵当権が消滅するまでは、
物上代位が認められる。

 

 

・抵当権者は、抵当不動産の賃借人の転賃貸債権に物上代位することは
原則としてできない。ただし、賃借人と所有者と同視することを相当とする場合は、
転賃貸債権に物上代位することができる。

 

 

・保証人はあらかじめ抵当権の登記にその代位を付記しなければ、
その抵当権の目的物の不動産の
第三取得者に対して債権者に代位することができない。

 

抵当権の不動産を第三者が取得したあとに、
債務を弁済した保証人は、
あらかじめ代位の付記登記をしなくても、
債権者に代位してこの抵当権を実行することができる。

 

(少し難しいかもしれないので、
くだけた言葉で説明する。
保証人が債務者のかわりに債務を弁済した場合、
今度は保証人は債務者に
債務を請求できるようになるわけだが、そのとき、
借金のカタの抵当権を手に入れることができる。
しかし、手に入れたことを登記(これが代位登記)しないまま、
その不動産の持ち主が売却し、
第三者のものになったときに、
保証人はその第三者に抵当権者であるということを
主張できないということである。
ただ、第三者のものになってから、
保証人が債務を弁済した場合は、
あらかじめ代位登記をせずとも、
その第三者に主張できるという話である)

 

 

物上保証人は保証人に対して
債権者に代位できるが、
第三取得者は、
保証人に対して債権者に代位しない。

 

(これも、くだけた言葉で説明すると、他人の債務のために
自分の不動産を借金のカタにした者(物上保証人)は、
債務者のかわりに債務を弁済した場合、
債務者はもちろん、保証人に対しても、
「俺が立て替えて払ったぶんを払え」と
請求することができるが、
抵当権付きの不動産を購入した者(第三取得者)が、
債務者のかわりに債務を弁済した場合は、
債務者には「俺が立て替えて払ったぶんを払え」と言えるが、
保証人に対しては言えないということ。)

 

 

主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、
抵当権消滅請求をすることができない。

 

 

・抵当不動産の第三取得者は、
抵当権の実行としての
競売による差押えの効力が発生する前に、

抵当権消滅請求をしなければならない。

 

・抵当不動産の第三取得者は、
抵当権消滅請求をするときは、
登記をした各債権者に対し、
一定の書面を送付しなければならない。
(この書面について裁判所の許可を受ける必要はない)

 

 

・買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、
買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、
その代金の支払を拒むことができる。
この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく
抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。

 

 

・登記をした賃貸借は、
その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、
その同意の登記があるときは、
その同意をした抵当権者に対抗することができる。

 

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