宅建テキスト 借地権、借家権の存続期間の要点をわかりやすく解説

宅建テキスト 借地権の存続期間の要点をわかりやすく解説

※このテキストは宅建試験用のテキストをひと通り読み終えた方に向けて、
要点のみをまとめてわかりやすく解説し
着実に点数を取りに行くことを目的としたもの
です。

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借地権の存続期間

 

・借地権の存続期間は更新することができる。
1回目の更新は20年以上
2回目以降は10年以上
の期間を定めなければならない。
(期間を定めない場合、
1回目の更新は20年、2回目以降は10年となる)

 

 

借地権の更新は、2パターンある。

 

@借地権者からの更新請求
借地権者は、借地上に建物が存続している場合に限り、
更新請求することができる。
原則として前回の契約と同一条件での更新となる。

 

地主が更新を拒絶できるのは、正当な理由があり、
遅滞なく異議を述べた場合。

 

この場合、借地権者は、建物買取請求権を行使することができる。
建物買取請求権が行使された場合、
土地明渡義務と代金支払義務は同時履行の関係
となる。

 

 

建物買取請求権が行使できる場合は、2つしかない。

 

上記の場合の他、
借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡、転貸した時に、
地主がその譲渡、転貸を認めない場合、
その第三者は地主に対し、
建物買取請求権を行使することができる。

 

・一時使用目的の借地権者は建物買取請求権を行使できない。

 

A法定更新
借地上に建物が存続し、
期間が満了後も土地の使用を継続し、これに対して
借地権設定者(地主)が
正当な理由に基づいた異議を遅滞なく述べなければ、
契約が更新される。

 

要するに、更新の書類や手続きをしなくても、
今まで通りに使用していれば、
自動更新されるというイメージ。

 

 

・借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失
(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む)があった場合において、
借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、
その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、
借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から
二十年間存続
する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者が
これより長い期間を定めたときは、その期間による。
(20年より短くすることはできない)

 

 

契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、
借地権者は、地上権の放棄又は
土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
更新前の当初の存続期間中に
建物が滅失しても解除の申し入れはできない

 

 

・一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、
借地借家法の借家に関する規定は適用されず、
民法が適用される。

 

借家権の存続期間
建物の賃借権を借家権という。
借家契約の期間について上限も下限も制限はない。
ただし、1年未満の期間を定めた場合は、
期間の定めのない借家契約となる。

 

 

建物の賃貸借契約の期間が満了した場合、
契約は自動更新されるのが原則だが、
契約を終了させることができる場合がある。

 

まず、期間を定めた場合、賃貸人は期間満了の
1年前から6ヶ月前までに、
正当な理由がある場合、更新しない旨
(または条件を変更しなければ更新しない旨)の
通知をすることにより、期間満了で契約は終了する。

 

期間を定めなかった場合は、
当事者はお互いにいつでも解約を申し入れることができる。
賃貸人(家主)から解約の申し入れをすると、
6ヶ月後に契約終了となる。

 

賃借人から解約の申し入れをすると、
3ヶ月後に契約終了となる。

 

賃貸人から解約の申し入れをする場合は、正当な理由が必要となる。
賃借人からの解約の申し入れには、正当な理由は不要

 

なお、期間の定めがない場合、
賃貸人から解約の申し入れをしても、
賃借人や転借人が使用継続をし、
賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合は、
契約が更新したものとみなされるので注意。

 

 

・借地権の目的である土地の上の建物につき
賃貸借がされている場合において、
借地権の存続期間の満了によって
建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、
建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することを
その一年前までに知らなかった場合に限り
裁判所は、建物の賃借人の請求により、
建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、
土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
(この規定は事業用定期借地権の場合も適用される)

 

 

・賃貸借契約の更新の後において、
借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を
新たに築造することにつき
やむを得ない事情があるにもかかわらず、
借地権設定者がその建物の築造を承諾しないとき
は、
借地権設定者が地上権の消滅の請求又は
土地の賃貸借の解約の申入れを
することができない旨を定めた場合を除き、
裁判所は、借地権者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

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