宅建テキスト 借地借家法・賃貸借契約の要点をわかりやすく解説

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宅建テキスト 借地借家法・賃貸借契約の要点をわかりやすく解説

※このテキストは宅建試験用のテキストをひと通り読み終えた方に向けて、
要点のみをまとめてわかりやすく解説し
着実に点数を取りに行くことを目的としたもの
です。

まずはこちらをご覧ください↓
リラックス宅建テキストとは?

 

 

・借地借家法は、建物の所有を目的とする
地上権及び土地の賃借権について
適用されるものである。

 

したがって、
例えばゴルフ場内の建物には適用されても、
ゴルフコースには適用されない。

 

駐車場用地として土地を賃借する場合も、
借地借家法の適用はなく、
民法が適用される。

 

賃貸借契約の存続期間は
民法で最長20年と定められているが、
建物所有を目的とする土地の賃借権(地上権)を、
借地権といい、借地権の場合、
借地借家法の規定が適用され、
存続期間は、最低30年以上となる。
存続期間を定めない場合30年とみなされ
定める場合は
30年より長い期間でなければならない

 

 

・建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、
賃借人はその程度に応じて
賃料の支払いを拒むことができる。
全額を拒むことはできない。

 

・賃借人Bが適法に賃借物を転貸したときは、
転借人Cは、
賃貸人Aに対して直接に義務を負う

 

BがAに対して賃料を支払わないときは、
AはBに対する賃料の限度で
Cに対してBに対する賃料を
直接自分に払うよう請求することができる。

 

 

・土地の賃貸人の先取特権は、
その土地又はその利用のための建物に備え付けられた動産、
その土地の利用に供された動産及び
賃借人が占有するその土地の果実について存在する。

 

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・建物の賃貸人の先取特権は、
賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する。

 

 

・賃借権の譲渡又は転貸の場合には、
賃貸人の先取特権は、
譲受人又は転借人の動産にも及ぶ。
(建物の賃貸人の先取特権は、
転貸人が受領する賃料に対しても及ぶ。)

 

 

・賃貸人の承諾のある転貸借の場合、
賃貸人と賃借人が合意解除をしても、
特段の事情がない限り、賃貸借の合意解除の効果を
転借人に対抗することはできない。

 

 

・適法な転貸借がある場合、
賃貸人が賃借人の債務不履行(賃料を払わない)を理由に、
賃貸借契約を解除する場合、賃貸人に催告をすれば足り、
転借人に賃料の代払いの機会を与える必要はない。

 

 

・賃借人が賃貸物を第三者に使用収益をさせるためには、
原則として賃貸人の承諾を得なければならないが、
賃借人が賃貸人の承諾をなく
第三者に使用収益をさせた場合、
必ずしも賃貸人は契約を解除できるわけではない。
背信的行為に当たらない特段の事情があるときは、
契約を解除することはできない。

 

 

・賃借権の譲渡または賃借物の転貸についての
賃貸人の承諾は、
賃借人にされても、譲受人、転借人にされても
どちらでも有効である。

 

 

・無断でされた賃借権の譲渡または賃借物の転貸について
賃貸人が承諾しない場合、賃貸人は契約を解除することなく、
直接譲受人、転借人に明け渡しを請求することができる。

 

 

賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするとき、
賃借人はこれを拒むことはできない。

この行為のために賃借人の使用収益に支障が生じるような場合でも、
賃借人は拒むことはできない。

 

 

・賃借人の債務不履行により、賃貸借が解除された場合、
賃借人が転貸借をしていたときは、
賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに、
転貸借は、転貸人の転借人に対する履行不能により終了する。

 

建物の転貸借がされている場合において、
建物の賃貸借が期間の満了又は
解約の申入れによって終了するときは、
建物の賃貸人は、
建物の転借人にその旨の通知をしなければ、
その終了を建物の転借人に対抗することができない。

 

 

・賃借権が譲渡された場合、特段の事情がない限り、
敷金返還請求権は移転しない。
(つまり、賃借権を譲渡しても、
敷金をおさめた者に敷金返還請求権がある。)

 

これに対して、
賃貸目的物が譲渡された場合(つまり大家さんが代わった場合)、
敷金関係は移転し、
新しい大家さんが敷金返還義務を負う。

 

・建物の賃貸借契約終了時に負担する
建物の原状回復義務には原状回復義務は
原則として通常損耗によるものは含まれず、
賃貸人(大家さん)負担になるが、
これと異なる特約をすることは可能である。

 

 

・建物の種類、構造、規模又は
用途を制限する旨の借地条件がある場合において、
法令による土地利用の規制の変更、
付近の土地の利用状況の変化その他の
事情の変更により現に借地権を設定するにおいては
その借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが
相当であるにもかかわらず、
借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、
裁判所は、当事者の申立てにより、
その借地条件を変更することができる。

 

 

・借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に
譲渡しようとする場合において、
その第三者が賃借権を取得し、又は
転借をしても借地権設定者に
不利となるおそれがないにもかかわらず、
借地権設定者がその賃借権の譲渡又は
転貸を承諾しないときは、
裁判所は、借地権者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

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・第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を
競売又は公売により取得した場合において、
その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に
不利となるおそれがないにもかかわらず、
借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、その第三者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

 

敷金は返還義務のある金銭であるが、
権利金(礼金)は返還義務のない金銭である。

 

 

・建物の賃貸借は相続されるが、建物の使用貸借は相続されない。

 

 

・賃貸借契約は当事者相互の信頼関係を基礎とする
継続的契約であるから、
当事者の一方に信頼関係を裏切り、
賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような
不信行為があった場合、
催告を要せず契約を解除することができる。

 

 

・法令又は契約により一定の期間を経過した後に
建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、
建物の賃貸借をするときは、
建物を取り壊すこととなる時に
賃貸借が終了する旨を定めることができる。
この特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した
書面によってしなければならない。

(公正証書による必要はない)

 

 

 

・借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を
第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、
又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、
借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、
裁判所は、借地権者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

 

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